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  visa(2004-11-25 21:41:45, Hit : 7976, Vote : 540
 해외 부동산 투자를 결정하는 요인은 무엇인가

투자목적을 정확히, 리스크를 한정한다면 안심이다.

글로벌 시대에 국가간 투자형태가 다양화되면서 부동산 투자도 국경을 넘나들며 많은 다양한 투자가 이루어지고 있다. 특히, 최근 발표된 각종 부동산 규제조치와 초저금리 시대가 지속되면서 투자처를 잃은 자금들이 해외 부동산 투자에 열을 올리고 있다.

과거, 극소수 부유층이 미국, 호주 등 선진외국에 투자하는 사례를 벗어나 중산층까지 가세해 가까운 중국, 베트남 등지에 투자하는 사례가 급격히 늘고 있다. 얼마 전 중국투자사례를 보면 아파트도 모자라 아파트 부속주차장까지 투자하는 경우도 볼 수 있었다. 하지만 무분별한 투자는 자칫 낭패를 볼 수 있다.
이러한 시점에서 해외 부동산 투자에 대한 안목과 주의가 실패요인을 줄일 수 있을 것이다. 따라서, 해외 부동산 투자 리스크에 대한 올바른 판단이 중요한데 투자 리스크에 대한 몇 가지 사항을 살펴보기로 하겠다.

해외 부동산 투자를 결정하는 요인은 무엇인가?
해외부동산 투자를 할 때는 기업이든, 개인투자가든, 모두 ①투자동기 ②리스크에 대한 허용한도를 확실히 결정해 둘 필요가 있다. 그 위에서 언제, 어디서, 어떠한 물건에 투자하고, 언제 매각시켜 투자를 완료시키는가를 결정하여야 한다.

무엇 때문에 해외 부동산 투자를 하는가?

그 동기는 다양하지만, 대략 다음과 같은 것이 주된 이유이다. 우선 기업의 투자동기는 ① 투자 그것을 사업으로 보고, 리스크를 최소화하여, 최대의 이익을 추구한다. ② 인플레이션 헷지 (Inflation hedge)로서 해외 부동산을 취득한다. ③ 투기의 대상으로서, 단기의 가격상승을 노린다.

한편, 개인의 투자동기는 ① 투자 자체를 재테크의 하나로 생각해 리스크를 최소화하고 최대의 개발이익을 얻는 머니게임으로 받아들인다. ② 이익률이 낮더라도 장기로 보유해 가격상승을 겨냥한다(인플레이션 헷지), ③ 장래의 안정수익을 확보한다. 정년 후의 안정수입 확보를 위해, 수익용 부동산을 구입, 정년까지, 할부금을 지불하여 정년 후의 안정수입을 확보한다. ④ 재산 삼분법의 고려방식으로, 해외부동산을 취득한다. (투자리스크 분산) ⑤ 투기의 대상으로서 단기의 가격상승을 노린다. ⑥ 자기 사용을 위해 취득한다.

기업투자의 동기는 채산 중시형이지만, 개인투자가는 자기사용, 노후 자산형성 등의 동기도 커서, 채산 중시형 뿐만은 아니다. 그러나 모든 투자가는 손해를 보고 싶어하지 않는다. 그래서 투자 리스크가 적고, 이자가 큰 투자를 하는 것보다 더 좋은 일은 없다고 생각한다.

해외 부동산 투자를 사업으로서 또는 재테크의 하나로서 생각하는 투자가를 위하여 『리스크 최소, 이익 최대』를 겨냥한 투자 방법을 지향하고자 한다.
통상, 리스크와 이익은 상반하는 관계에 있고, 리스크가 높은 것은 이익도 크다. 주식투자와 마찬가지로 『Low-Risk . Low-Return』『High-Risk . High Return』은 모든 투자에 있어서 적합한 기본 원리이다.

따라서, 해외투자에 대해서 투자가가 어디까지 리스크를 받아들이지 않으면 안되는 것인가, 확실하게 파악해 둘 필요가 있다. 투자 리스크는 투자액의 일부 또는 전액을 잃을 가능성, 나아가 투자액 이상의 부채를 짊어질 가능성에 대한 투자가의 복안이다. 투자에 대하여 개인 또는 기업이 다른 자산에 영향을 미치게 되는 리스크를 받아들이지 않으면 안 될 경우도 있지만, 통상, 투자를 할 때, 투자가는 투자액 이상의 부채(리스크)를 짊어지는 투자방법을 동반하게 된다.

예를 들면, 투자가가 100만 달러의 아파트를 구입하기 위해 20만 달러의 계약금을 투자, 나머지 80만 달러는 은행에서 차입해 5년후 50만 달러로 밖에 전매할 수 없었다고 하자. 그때, 이 투자가는 자기자금 20만 달러를 잃고, 물건 보유 중에 은행에서의 차입금을 변제하지 않았다면, 더욱이 30만 달러의 추가 자금을 자기 주머니에서 꺼내 은행에 변제하지 않으면 안된다.

그러므로, 여기에서 은행에서 차입을 하던, 다른 파트너(공동 사업자)와 공동사업을 행하던, 투자가가 투자액 이상의 리스크를 부담하지 않는 투자방법을 잡아야 한다.
『하이 리스크. 하이리턴』의 투자에서는 인컴 게인(Income Gain), 캐피탈 게인(Capital Gain)의 변동폭이 크고, 또한 단기간에 투자환경이 변하기 쉽기 때문에 운영. 관리 등의 노하우, 매매 타이밍 등의 프로페셔날한 지식경험을 많이 필요로 한다.

따라서 투자가는 경험도 풍부하고, 사업으로서 자기시간 등을 전부 투여하는 것이 가능하고, 현지에 신뢰할 수 있는 관리자가 있는 등의 조건이 준비되지 않으면 권장할 수 없다. 그러나, 투자가가 단기간내 캐피탈 게인을 추구하지 않고, 장기적으로 안정된 수익을 겨냥하고, 투자가 자신의 시간 등을 전부 투여하는 것이 가능하지 않은 상황이라면, 안심할 수 있는 관리자를 정해, 『로-리스크 . 로-리턴』의 견실한 투자 대상을 구하면 좋다 결국, 투자가와 투자에 대한 태도, 투자에 투여하는 시간, 경험의 유무 등에 의해 리스크에 대한 허용한도를 결정하지 않으면 안된다.

투자에서 얻어지는 이익은 무엇인가?

투자를 하는 사람은 많은 이익의 확보를 주목적으로 하므로, 투자가의 실제이익(세공제 후 이익)이 얼마나 되는가가 투자가에게 최대 관심사이다. 실제 이익에 영향을 미치는 요인은 다음과 같다.

① 물건 보유 중 임대료 등의 수익 → 인컴 게인(Income gain)
② 매각시의 가격상승 이익 → 캐피탈 게인(Capital gain)
③ 투자 중의 비용 → 고정자산세, 관리료, 매니지먼트 비용, 세금(소득세, 법인세 등)

인컴 게인이나 캐피탈 게인 모두 투자물건 주변의 환경이 좋아지고, 그 지역으로 인구유입이 일어나면 수요가 증가하여 상승한다. 인플레가 되면 양자 모두 명목상은 상승한다. 수요가 증가되면 개발이 활발히 일어나고 그렇게 된다면 인컴게인, 캐피탈 게인이 함께 하락하게 된다.

투자가의 참여가 계속되면 물건가격이 상승해, 캐피탈 게인이 상승하기 때문에 인컴 게인이 하락하게 된다. 주변환경이 악화되거나, 인구유출이 일어나거나, 경합하는 새로운 물건이 나타나면 인컴 게인, 캐피탈 게인 모두 하락한다.
인컴 게인, 캐피탈 게인이 상승하는 요인에는 환경이 좋아지거나, 편리성이 증가한 것 등에 의한 가격상승과 인플레에 의한 상승 등 2가지 요인이 있다. 전자는 물건이 있는 지역 특유의 요인이고, 후자는 모든 물건이 있어서 적용되는 요인이다. 투자 중 비용은 일반적으로는 상승기미이다. 인플레, 물건 가격의 상승과 동시에 고정자산세 증가 등이 상승요인이다.

따라서 투자가가 투자로부터 최종적으로 손에 쥐는 실제 이익은, 인컴 게인+캐피탈 게인-투자중 전체 비용이다.

투자가가 투자대상을 선택할 때, 주식, 채권, 기타 부동산 투자(국내, 해외)와 비교한 후, 어느 투자가 가장 우수한 투자 대상인가를 판단하지 않으면 안되고, 비교하기 위해서는 반드시 투자가의 투자액과 실제 이익과의 비율, “투자액 당 이익” 으로 비교하지 않으면 안 된다.

그러나 대상물건의 투자 이율을 판단할 때, 인컴 게인으로 하던 캐피탈 게인으로 하던 어디까지나 추정치를 기초로 하고 있다. 테난트(Tenant)가 이미 입주하고 있는 쇼핑센터 등은 꽤 정확히 인컴 게인을 계산할 수 있지만, 캐피탈 게인은 그 지역 및 인플레이션 등에서 유추할 수 밖에 없다. 지역이 쇠퇴해가고 있다라든가, 인구 유출이 계속되고 있다든가하는 특별한 이유가 없는 한, 인컴 게인, 캐피탈 게인은 증가한다고 보는게 좋다.

투자가가 최종적으로 가질 수 있는 이익은 소득세, 법인세 등 모든 세금을 지불한 후의 이익(세공제 후 이익)이므로, 각 투자를 비교할 때, “투자액에 대한 세공제 후 이익”으로 비교하지 않으면 의미를 지닐 수 없다.

더욱이 해외 부동산 투자에서 중요한 것은 환율 변동에 의한 환율차익, 차손의 요인이다.
과거 일본인의 미국 하와이 투자 사례를 살펴보자. 1985년에 일본인 A씨가 와이키키의 콘도미니엄을 10만 달러로 구입하였다. 당시의 엔레이트가 1달러 200엔이었기 때문에 총 2,000만엔을 투자하였다.
2년후 15만달러로 전매했는데 그때는 엔고시대였기 때문에 1달러에 130엔이 되었고, 세금 등을 고려하지 않아도 1,950만엔(150,000 X 130 = 19,500,000엔)의 엔화를 손에 넣을 수 밖에 없었다. 2,000만엔의 투자에서 50만엔의 손해를 본 것이다. 이같이 물건 가격이 50% 오르고, 5만 달러의 캐피탈 게인을 얻었음에도 불구하고, 투자가는 최종적으로는 손해를 보았다는 얘기다.

투자가(기업 또는 개인)의 투자목적(기대이익)은 각양이지만, 통상 미국 투자가(기업, 개인 모두)의 투자 목적은 인컴 게인 이익률이다. 인컴 게인(임대료 수입)이 연간 5-10% 오르면 10년간에 인컴 게인은 배가 되고, 10년 후 전매할 때에도 미국 투자가의 투자기준인 인컴 게인 이익률이 변하지 않는다면 배로 전매할 수 있다.

즉, 뉴욕에서 인컴 게인 이익률 5%의 오피스 빌딩을 500만달러로 구입해, 임대료 등의 가격상승이 연 평균 7%로 된다면, 10년에 인컴 게인은 배가 된다. 즉, 500만달러에 대해 10%의 임대료 수입이 얻어진다. 여기서 전매할 때 새로운 투자가가 인컴 게인 5% 이율로 사고자 한다면 가격을 1,000만달러로 올려서 팔 수 있는 것이다.

이와같은 여러 가지 요인을 고려하여 해외 부동산 투자자들은 『인컴 게인의 이율이 은행금리보다 2-5% 높아야 한다』는 원칙과 『캐피탈 게인의 연간 상승률은 5%이상이 되어야 한다』는 원칙을 살펴야 할 것이다.

부동산 투자는 자금을 고정화시키고, 각각의 리스크를 동반하기 때문에 은행의 정기예금으로 얻어지는 금리보다 몇 퍼센트 이상 높은 인컴 게인 이율이 아니라면 투자 자체에 의미가 없다.

캐피탈 게인은 인플레율에 슬라이드해 상승해가는 것으로, 인플레율이 높은 국가에 있어서는 “명목상” 캐피탈 게인이 높아진다. “명목상”이라는 것은, 돈이라는 단위에서 비교한다는 것이고, 실질적인 가치가 오르고 있는지 어떤지는 별 문제이다.

앞의 투자 사례와 같이 달러 베이스로는 확실하게 50%의 캐피탈 게인을 얻었던 것이 엔 베이스로는 거꾸로 마이너스가 되고 잇다. 엔 자금을 투자한 것은 투자한 엔 자금에 대하여, 엔 베이스로 최종 실제 이익이 얼마가 되는가가 바로 문제이다.





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